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昆明二手房市场总欠了一点火候

昆明二手房市场总欠了一点火候  这几天,昆明楼市动态编辑团队做了一个统计,淘二手房的那么多房子卖出去了吗?  很多人5000元㎡买的房子,最后涨到1w了,不卖出去也只是纸面财富,卖出去了才叫赚…

原标题:昆明二手房市场总欠了一点火候

  这几天,昆明楼市动态编辑团队做了一个统计,淘二手房的那么多房子卖出去了吗?

  很多人5000元㎡买的房子,最后涨到1w了,不卖出去也只是纸面财富,卖出去了才叫赚。

  32套房源,仅仅售出11套(加上此前上线套左右),总体成交比例仅50%左右。

  (尽管我知道这样的成交比例在所有交易平台里面算很高的了,但是……为什么还有房子没卖出去?)

  我相信,很多房主肯定通过多方平台发布房源信息,并且每天接到了不计其数的咨询电话。

  前几天发布的一套二手房,房主原本很开心地告诉小陈“一天就卖出去了”,结果第二天买家爽约,又不买了;也有房东告诉小陈“能不能在文章中调高价格”或者“不想卖了”……

  买卖双方,都是纯粹的个人行为,又受到各种各样的“”,买卖双方都被“临时爽约”困扰。

  当然,很多风险也加大了交易难度——比如买家需要垫资赎回房产证、房东要求贷款下来才过户、为节省税费先交易等等。

  (有些城市早就实行了二手房交易监管账户制度,就可以规避这一类风险。像小陈老家城市,买家先把钱打到管理部门指定的监管账户里面,过户之后,这笔钱才会从这个中间账户里面转给卖家)

  当然,归根结底还是“没有卖不出去的房子,只有卖不出去的价格。”(毕竟,你的二手房没有火到要办“认筹卡然后开盘摇号”的地步)

  2018年下半年过去了,下半年刚开始,就出台了限购令,这限购,可谓是“限购,限购,不让批发,只许零售。”

  当然,也有很多人关注第五条限价措施:“限价,限价,谁乱涨价,网签不下。”

  以万科翡翠为例,作为今年上半年,巫家坝片区在售唯一项目,价格从去年9月份首开1.3-1.4w涨到了1.8-2w。

  假设按照同项目、同品质、同类型产品不能超过最近一个月内的备案均价,那么一个月涨1k这种事情很难再有。

  再加上12月内备案价格最多上涨6%,也就是说,以后,项目首开价格约等于后期价格。毕竟涨6%这种情况,基本约等于没涨。

  对于开发商来说,一年6%的涨幅,还不够融资成本。(开发商融资借款的利息+成本差不多都要10%以上)

  我已经提前预见了这样的场景——搭售、高额验资、提高首付甚至全款优先,而越来越多的人将会吐槽置业顾问“不爱搭理人”、“拽到天上去了”……

  那么这样的一手房价,就失去了最基本的参考意义。(交了茶水费、全款买来的房子,反映不了真实的市场房价)

  某一手新房单价1.5w,购买100平米,首付30%,那么正常首付应该是45w;

  同区域次新二手房,单价1.2w,购买100平米,总价120w,但银行评估价只到1w左右,银行只按照评估总价100w的百分之70来贷款给购房者,那么除了可以贷款的70w,剩下的全部要付现金做首付,总计50w首付。

  这样,购买新房的首付甚至比二手房还低,加之“新房癌”,很大一部分人会选择买新房。

  当一手新房要收一笔额外的费用,比如绑定车位、装修费用甚至“灰色费用”。(10w元以上,还不让贷款,更别提公积金贷款。)

  那么一手房的首付就超过了二手房,再加上总价就超过了30%以上(主要反映在月供上)。

  再加上对非本省户口对于购买新建住宅的,也会存在转向购买二手房的可能,尤其是“非本省户口”但又真正在昆明工作生活的“新昆明人”。

  所以咱们在此前的解读限购令的文章中提到“二手房将迎来全面补涨”,而小陈现在要说:二手房全面启动的信号则是——灰色购房成本+越来越小的选到心仪新房源的几率。

  其中,涨幅最明显的是官渡区,整体均价11232元㎡,环比去年12月涨幅16.58%。

  拿官渡区最近半年开盘的一手项目来看,基本没有低于1.1w这个数的。(最便宜的瀚林澜山,也从9500涨到了11500,其余项目基本均价都在1.3w以上)

  涨幅其次的是呈贡新区,由8767元㎡涨到了10045元㎡。呈贡新区比较特殊,由于是新区,这单价一万多的二手房,基本都上10年以内的次新房,基本没有老破小,几乎与呈贡一手住宅1w-1.1w之间的市场均价相差不大。

  1、在价格关注度方面,关注量是8000-1.1w之间的客户群体最高,这也是目前主流二手房房价供应区间。从1.1-1.2w以及以上,这个价格区间开始,关注量比供应量还大。

  2、在面积关注度方面,低于100㎡以下的小户型,占关注度总量的40%左右;100-160㎡的户型,占关注度总量43%左右;160㎡以上户型,占比超过10%。并且从80㎡以上开始,便是关注量大于供给量。

  以往,我们常常认为,只有刚需一族才会去选择二手房,实际上,趋势正在发生改变:越来越多的改善型客户也开始考虑二手房了。

  而从国家统计局数据上显示,昆明的新房房价整体上扬是在2016年6月份(到现在已经连涨24个月),而二手房则是在2017年3月份开始涨的,从时间的滞后性上看,二手房的足足晚了9个月时间。

  而到今年5月份昆明二手房价格上涨排名全国第二,对于卖方而言,“哇塞,形势大好!”

  因为此前,好不容易让一波人下决心买二手房了;现在,另一拨人又不愿意卖二手房了。

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